山东信雅律师事务所 郭启兰 律师    

      当前，新型冠状病毒感染的肺炎疫情正在影响着人们的正常工作和生活，很多地方要求停产停业，特别是餐厅、酒店等，在没有事先约定的情况下，承租人能否要求出租人减免疫情期间的租金？是否有权依此要求解除合同？

      减少、免除租金的主要法律依据有《合同法》117条规定的不可抗力制度：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”另一法律依据是：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》关于情势变更制度的规定：“合同成立以后因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

      两者的区别在于不可抗力主要解决的问题是免除违约责任的后果；情势变更所解决的问题是继续履行合同会产生严重不公平的结果，法院在适用时更加注重双方利益平衡的调节。最高院曾经在2003年非典时期出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定：“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。虽然该规定已经失效，但是对于此次疫情仍然有参考意义。结合2003年“非典”疫情各级法院的判例，承租人是否有权要求减免受疫情影响期间的应付租金，也并不能一概而论，应当具体案例具体分析。

一、在疫情导致无法营业的情况下，餐厅、酒店等经营者是否可以要求减免租金？

      餐厅、酒店等场所因疫情或相关防治措施导致双方房屋租赁合同暂时无法履行，或继续按照原租赁合同约定的租金标准履行将产生对一方当事人显失公平的结果时，可以援引情势变更通过公平原则来调整租金或者延长租期的方式来平衡双方当事人的利益。

二、住宅租赁合同，承租人在疫情期间因封城、隔离等情形无法返回并居住该出租屋，是否可以要求减免租金？

      在住宅租赁合同中，承租人使用房屋的目的是自行居住，并非对外经营，并且承租人履行的是金钱给付义务，在这种情况下，不可抗力原则上不能适用。因此，住宅租赁合同中的承租人不能强制要求房东减免房租。

三、承租人是否有权以受疫情影响为由要求解除合同?

      由于现在疫情的发展还没有得到有效的控制，政府的防控措施并未解除，是否可以解除房屋租赁合同，还需根据疫情变化趋势、承租人受影响的具体程度等因素来进行综合判断。若因疫情影响导致承租人的合同目的确实无法实现的，承租人有权要求解除合同，并免除违约责任承担;但对于承租人的其他损失，比如受疫情影响期间的经营损失，出租人无需分担。

     另外《合同法》第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且应当在合理期限内提供证明。”因此如果出现确实难以继续履行合同的特殊情况，承租人应当及时通知对方，以便对方采取适当措施防止损失扩大。

      鉴于目前最高院并未出台文件，部分问题可能存在不同理解，以上信息仅供一般性参考。在全民抗击疫情的背景下，愿大家都能本着互谅互让、诚实信用和公平的原则，和平友好地解决矛盾、纠纷，共度时艰！